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Empfehlungen im Zusammenhang mit juristischen Personen und Personengesellschaften

1. Allgemein

Im Zusammenhang mit dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, SR 211.412.41) und der damit gestützt auf Art. 18 Abs. 1 verbundenen summarischen Prüfungspflicht der Grundbuchämter ergeben sich vermehrt komplexe Fragestellungen rund um den Erwerb und/oder die Beteiligung von juristischen Personen und Personengesellschaften an Grundstücken.

Wann eine Person nicht als Person im Ausland im Sinne des BewG gilt und somit ein bewilligungsfreier Erwerb möglich ist, ist vor allem bei diesen Rechtspersonen nicht immer ganz einfach feststellbar. So gibt bspw. der Handelsregisterauszug nur begrenzt Einsicht in die tatsächlichen personellen Verhältnisse.

Die seit dem Jahr 2011 empfohlenen Erklärungen im Zusammenhang mit dem Grundstückerwerb durch juristische Personen und Personengesellschaften wurden zwischenzeitlich grundlegend überarbeitet und auf die gängigsten Rechtsgebilde erweitert.

 

2. Empfohlene Erklärungen:


3. Zweck

Diese seit Januar 2021 empfohlenen Erklärungen sollen einerseits die erste Triage der Grundbuchanmeldungen bezüglich bewilligungsfreiem/allenfalls bewilligungspflichtigem Rechtsgeschäft erleichtern und damit das Verfahren bei den Grundbuchämtern beschleunigen. Andererseits sollen sie den Urkundspersonen und Parteien als Unterstützung dienen.

 

4. Vorgehen

a) tatsächliche Verhältnisse stimmen 1:1 mit den Erklärungen überein

Können die Erklärungen jeweils 1:1 übernommen respektive von den befugten Vertretern der betroffenen juristischen Person oder Personengesellschaft unterzeichnet werden, kann das Rechtsgeschäft in der Regel definitiv im Grundbuch vollzogen werden, ohne dass weitere Unterlagen wie bspw. Kopien von Ausländerausweisen notwendig sind oder die Bewilligungsbehörde involviert werden muss.

Die Grundbuchämter behalten sich aber auch in diesen Fällen ausdrücklich vor, weitere zusätzliche Nachweise nachzufordern oder das Rechtsgeschäft an die Bewilligungsbehörde zu verweisen, sollten Unklarheiten, Widersprüche oder gar Verdachtsmomente vorliegen, dass die tatsächlichen Verhältnisse nicht wahrheitsgemäss erklärt wurden.

b) tatsächliche Verhältnisse stimmen nicht mit den Erklärungen überein

Ist die Situation dergestalt, dass die Inhalte der Erklärungen nicht vollständig auf die betroffene Rechtsperson zutreffen, müssen in einer separaten Erklärung zwingend die tatsächlichen Verhältnisse angegeben werden.

Die Grundbuchämter nehmen daraufhin weitere Abklärungen vor, ob das Geschäft trotzdem bewilligungsfrei vollzogen oder an die Bewilligungsbehörde zu verweisen ist.

Sind Gesellschaften an der Erwerberin beteiligt, haben auch diese Gesellschaften (z.B. die Holding) je eine entsprechende Erklärung nach BewG abzugeben.

 

5. Bestätigung der Erklärungen

Die Erklärungen können grundsätzlich von der Revisionsstelle oder durch die in den jeweiligen Erklärungen zu den einzelnen Rechtspersonen aufgeführten Personen abgegeben werden. Weiter kann eine Erklärung auch durch eine notarielle Feststellungsurkunde (nur konkrete Aussagen) erfolgen.

 

6. Einreichen der Erklärungen

Die Erklärungen sind jeweils als separate, datierte und unterzeichnete Dokumente inklusive den Fussnoten dem Rechtsgeschäft beizulegen.

Werden sie direkt in die öffentliche Urkunde integriert, so sind sie ebenfalls inklusive der Fussnoten aufzuführen, so dass für die unterzeichnenden Personen klar ist, was das BewG bspw. genau unter dem Begriff "Person im Ausland" versteht.

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