Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

Empfehlungen im Zusammenhang mit dem Grundstückerwerb durch juristische Personen (insbes. Immobiliengesellschaften mit Namen- und Inhaberaktien)

Bekannterweise gilt für den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, SR 211.412.41).

Diesem entsprechend bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken im Kanton Luzern grundsätzlich einer Bewilligung des Amtes für Gemeinden (Dienststelle Gemeinden, Handelsregister und Staatsarchiv) (Art. 2 Abs. 1 BewG). Wann eine Person nicht als Person im Ausland im Sinne des BewG gilt und somit ein bewilligungsfreier Erwerb möglich ist, ist vor allem bei juristischen Personen nicht immer ganz einfach feststellbar.

Nicht als Personen im Ausland gelten juristische Personen und vermögensfähige Personengesellschaften ohne juristische Persönlichkeit (Kollektiv- und Kommanditgesellschaften), die ihren statutarischen und tatsächlichen Sitz in der Schweiz haben und bei denen Personen im Ausland keine beherrschende Stellung innehaben (Art. 5 Abs. 1 Bst. c i.V.m. Art. 6 BewG).

Ebenfalls nicht als Personen im Ausland gelten diejenigen Erwerber, die nicht dem BewG unterstellt sind und auch nicht ein Grundstück für Rechnung von Personen im Ausland erwerben (Art. 5 Abs. 1 Bst. d BewG).

Probleme bei der Abgrenzung ergeben sich vor allem bei den Immobiliengesellschaften mit Namen- oder Inhaberaktien, deren tatsächliche Beteiligungs- und Beherrschungsverhältnisse in der Regel von der Bewilligungsbehörde näher abzuklären sind. In diesem Zusammenhang haben die Grundbuchämter zusammen mit dem Amt für Gemeinden als Bewilligungsbehörde Empfehlungen ausgearbeitet, welche bei einer Anmeldung zu beachten sind.

Im Sinne der vorgenannten Ausführungen und als Grundlage für eine effiziente Behandlung der Grundbuchgeschäfte schlagen wir deshalb vor, nachfolgende drei Erklärungen in der öffentlichen Urkunde oder in einem separaten Dokument festzuhalten und diese zusammen mit den ebenfalls nachfolgend aufgezählten zusätzlichen Unterlagen dem Grundbuchamt mit der Grundbuchanmeldung einzureichen:

  1. Erklärung zum Aktienkapital:
    Es wird bestätigt, dass sich alle Aktien der Erwerberin
    • im Eigentum von schweizerischen Staatsangehörigen oder
    • im Eigentum von Staatsangehörigen eines EU/EFTA-Staates mit rechtlichem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz befinden.
      Im Falle von ausländischen Aktionären sind dem Grundbuchamt folgende zusätzlichen Unterlagen einzureichen:
    • Kopie Ausländerausweis B mit Wohnsitzbestätigung
    • Kopie Ausländerausweis C ohne Wohnsitzbestätigung
  2. Erklärung zu den Fremdmitteln / Indirekte Beteiligungen:
    Es wird bestätigt, dass bei der Erwerberin keine rückzahlbaren Mittel (Darlehen von Dritten) von Personen im Ausland bestehen.
  3. Zusätzliche Erklärung:
    Der Erwerb erfolgt nicht für Rechnung von Personen im Ausland. Die Erwerberin ist darüber informiert, dass sie andernfalls mit einem Verfahren zur Feststellung der Bewilligungspflicht mit entsprechenden verwaltungsrechtlichen, zivilrechtlichen und strafrechtlichen Sanktionen gemäss Art. 25 ff. BewG zu rechnen hat.

Die Erklärungen können grundsätzlich von der Revisionsstelle abgegeben werden. Wenn keine Revisionsstelle vorhanden ist, soll die Erklärung durch den Verwaltungsrat oder durch eine notarielle Feststellungsurkunde (nur konkrete Aussagen) erfolgen. Die Grundbuchämter behalten sich im Übrigen ausdrücklich vor, weitere zusätzliche Nachweise nachzufordern oder das Rechtsgeschäft an die Bewilligungsbehörde zu verweisen.